Em 8.3.2022, o STF encerrou o julgamento de Recurso Extraordinário sobre a possibilidade de penhora de bem de família do fiador em aluguel comercial. Submetido ao rito da Repercussão Geral, trata-se de caso paradigma para o mercado imobiliário brasileiro, em que prevaleceu o entendimento de que a exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação, prevista no art. 3º, inciso VII da Lei 8009/90, se aplica também às locações comerciais.

Após a Emenda Constitucional 26/2000 que introduziu o direito à moradia no rol de direitos sociais do art. 6º da Constituição, o STF analisou entre 2006 e 2010 a eventual incompatibilidade dessa normativa com o art. 3º, inciso VII da Lei 8009/90, que afirmava ser penhorável o bem de família do fiador de contrato de locação. Naquela primeira oportunidade, entendeu-se pela recepção da exceção à regra da impenhorabilidade, originando-se o Tema de Repercussão Geral nº 295 do STF (“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”) e, na esteira, a Súmula nº 549 do Superior Tribunal de Justiça (“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”).

Mais recentemente, contudo, passaram a surgir alguns questionamentos no sentido de que que a Tese de Repercussão Geral nº 295 não teria aplicação para contratos comerciais, mas apenas residenciais. Com isso, foram produzidos precedentes da própria Corte afirmando que o bem de família do fiador seria impenhorável caso a fiança que originou o débito e a subsequente constrição estivesse atrelada a um contrato comercial. 

O Recurso Extraordinário 1.307.334/SP, recentemente julgado sob a sistemática de Repercussão Geral pelo STF, nesse sentido, afastou-se desses precedentes e afirmou que a exceção da impenhorabilidade é aplicável tanto a contratos de locação residencial como contratos de locação comercial. 

Seguindo o voto do relator, Ministro Alexandre de Moraes, a maioria da Corte entendeu que (i) a Lei 8.009/90 não faz distinção, no tema da exceção à impenhorabilidade, entre locação residencial e comercial; (ii) dessa forma, não haveria exceção ao Tema de Repercussão Geral nº 295 do STF apenas por se tratar de locação comercial; (iii) a outorga de fiança é corolário do direito de propriedade e exige formalidades que reforçam a consciência do outorgante sobre as consequências do seu ato, tangenciando a má-fé autorizar a posterior alegação de bem família e (iv) a fiança é modalidade prática, amplamente utilizada e pouco onerosa de garantia, de forma que restringir os seus efeitos quando se tratar de contratos de locação comerciais poderia causar um grande efeito deletério ao mercado imobiliário. 

Acompanharam o entendimento os Ministros Luís Roberto Barroso, Kassio Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux. Ficaram vencidos Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber e Cármen Lúcia. Com isso, ficou aprovada a seguinte tese para o Tema de Repercussão Geral nº 1127 do STF: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.

Recurso Extraordinário 1.307.334/SP